от Елена в категории: Жилищное право 2013-10-26 16:35:30

Здравствуйте!Помогите разобраться в одном вопросе.В 2009 году я вступила в наследство по закону и получила Свидетельство о государственной регистрации права на 1/4 доли в общей долевой собственности на 2-х комнатную квартиру.В 2011 году я выкупила 3/4 доли общей долевой собственности на 2-х комнатную квартиру за 900 000 руб. и получила новое свидетельство о государственной регистрации права на всю квартиру. Возврат 13% НДФЛ я получила с суммы 900 000 руб. В 2013 году я собираюсь продавать кв

Хороший ответ на Ваш вопрос содержится на портале "Ваши налоги"В декларации нужно указать доход от продажи того имущества, которое отражено в договоре купли-продажи. В вашем случае - это квартира. То есть делить этот доход "по долям" не нужно. Это было бы необходимо при одном условии - если вы бы продали не квартиру (как единый объект) по одному договору, а отдельно каждую долю в ней (то есть по двум договорам купли-продажи долей).Теперь о том нужно ли платить налог в такой ситуации и в какой сумме. Ведь получается, что часть квартиры была в вашей собственности больше трех лет, а часть меньше. К сожалению ответа на этот вопрос в законодательстве нет. Есть два мнения (одно из которых поддерживает Минфин России).Первое. Налогом не облагают только то имущество, которое находилось в вашей собственности три года и больше. Вы продали квартиру. Собственником самой КВАРТИРЫ (а не доли) вы стали меньше трех лет назад. Следовательно доход от продажи квартиры облагается налогом. При этом вы получаете право воспользоваться вычетом, установленным пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса (вычет - это некая сумма, установленная законом, которая уменьшает доход при расчете налога). В вашем случае вычет составляет 1 000 000 руб. Тогда сумма налога с дохода от продажи квартиры составит:(Продажная стоимость квартиры - 1 000 000 руб. (вычет)) х 13% (ставка налога)Второе. По мнению Минфина налог вам платить не надо. Министерство неоднократно указывало (цитата): "Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения. В связи с этим, моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру, является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры, в том числе смерти одного из сособственников, и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру".Проще говоря Минфин считает, что если вы приобрели долю в квартире (причем любую), то с этого момента начинает отсчитываться срок вашего права на саму квартиру. Например, вы купили 1/10 долю в 2005 году, потом выкупили (получили в дар, по наследству и т. п.) оставшуюся часть (9/10) в 2010 году. По Мнению Минфина считается, что квартира находилась в вашей собственности с 2005 года. Это мнение отражено во множестве писем министерства. Например, письма Минфина РФ от 12.01.2012 № 03-04-05/5-3, от 16.12.2011 № 03-04-05/5-1057, от 15.12.2011 № 03-04-05/7-1045, от 13.12.2011 № 03-04-05/7-1033, от 29.11.2011 № 03-04-05/7-962, от 28.11.2011 № 03-04-05/5-950, от 28.11.2011 № 03-04-05/7-953, от 17.11.2011 № 03-04-05/7-902, от 15.11.2011 № 03-04-05/7-892, от 21.10.2011 № 03-04-05/5-773, от 21.10.2011 № 03-04-05/9-764 и т. д.К слову сказать в последнем письме рассмотрено фактически ваша ситуация. Поэтому приведем его текст дословно:Письмо Минфина РФ от 21 октября 2011 г. № 03-04-05/9-764Вопрос: В ноябре 2007 года я вместе с сыном приватизировала квартиру в долевую (по 1/2 доле каждому) собственность. В сентябре 2011 года сын продал мне свою долю в квартире за 3 млн. рублей. Сейчас я владею всей квартирой, у меня одно Свидетельство о государственной регистрации права от 04.10.2011 года, где документами-основаниями указаны: договор купли-продажи доли квартиры от 12.09.2011 года и договор передачи квартиры в собственность от 06.11.2007 года. Скажите, пожалуйста, с какого момента я считаюсь собственником квартиры? Каким образом будет рассчитываться налог на доходы физических лиц и имущественный налоговый вычет, если я продам квартиру в 2011 году за 8 млн. рублей? Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.Из обращения следует, что квартира была приобретена в 2007 году в общую долевую собственность и налогоплательщик имел 1/2 доли в праве собственности на квартиру. В 2011 году налогоплательщик получил другую 1/2 доли в праве собственности на данную квартиру, которую впоследствии планирует продать.Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.В связи с этим, моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру, является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.-------------------------------------------Таким образом единой точки зрения по данному вопросу нет. Ее мог бы выработать суд. Но в настоящее время судебные решения данного вопроса у нас отсутствуют. Выводы. В зависимости от того какое мнение вам больше нравится вы можете действовать тремя способами. Первый (если вам нравится первое мнение). Вам нужно сдать декларацию и указать в ней: доход от продажи квартиры, вычет в размере 1 000 000 руб. и сумму начисленного налога. Второй (если вы сторонник второго мнения). Вам нужно сдать декларацию и указать в ней доход от продажи имущества, которым вы владели три года и больше. Налог начислять не надо. Третий (то же в рамках второго мнения). Вообще ничего не делать. Дело в том, что опять же по мнению Минфина, если вы продали имущество, которое находилось в вашей собственности три года и больше, то сдавать декларацию вы в принципе не обязаны. Какой из них выбрать решать вам. Но это уже вопрос скорее психологический. Все зависит от вашей наглости и желания отстаивать свои права (в том числе и в суде). P.S. У вас есть еще и четвертый способ действий (в рамках первого мнения). Учитывая тот факт, что долю вы выкупили вы вправе получить не один, а два вычета. Первый 1 000 000 руб. (про него мы уже писали). Второй равен выкупной стоимости доли. При этом он не должен превышать 2 000 000 руб. При использовании этого способа сумма налога с дохода от продажи квартиры составит: (Продажная стоимость квартиры - 1 000 000 руб. (первый вычет) - Выкупная стоимость доли, но не больше 2 000 000 руб. (второй вычет)) х 13% (ставка налога)Возможно при таких условиях налог вам платить не придется. Оба вычета заявляются в одной декларации по налогу (ее сдать нужно).

Или ознакомиться со всеми статьями тут